부동산 스터디 (1216 부동산대책과 대출, 세금)

(1216 주택시장 안정화 방안에 따른 대출)

작년 1216 주택시장 안정화 방안에서 가장 눈여겨 보아야 할 것은 대출규제이다. 

LTV(Loan to value ratio) 는 주택을 담보로 돈을 빌릴때 인정되는 자산가치의 비율을 말한다. 기존 고가주택의 기준을 공시지가 9억으로 설정한 것에서 시가 9억원으로 변경했다. 투기지역/투기과열지구의 시가 9억원 이하 주택은 LTV 40%, 초과분은 20%이다. 시가 15억원 초과 아파트는 주담대 자체가 불가하다. 

서울은 25개구 전 지역이 투기지역과 투기과열지구로 지정이 되어있다. 이 중 강남4구(강남/서초/송파/강동구)와 마용성(마포/용산/성동구)을 비롯한 15개구가 투기지역이다. 사실 돈도 없어서 9억원 초과분은 고민할 거리도 아니지만 확실히 기준부터가 다르다. 대출은 3%정도 잡으면 되겠지? 정확한 대출금리는 제1금융권의 경우 전국은행연합회에서, 제2금융권 경우 저축은행중앙회에서 확인이 가능하다.

 

(제1금융권 대출금리 확인)

https://portal.kfb.or.kr/compare/loan_household.php

전국은행연합회 소비자포털

(제2금융권 대출금리 확인)

https://www.fsb.or.kr/ratcodi_0300.act

저축은행중앙회

 

(서울시 부동산 중개보수)

2억원이상 6억원 미만은 1천분의 4, 6억원 이상 9억원 미만은 1천분의 5가 상한요율이다. 한도액은 없다. 

중개보수 = 거래금액 x 상한요율 이내에서 결정한다.

http://klis.seoul.go.kr/sis/userService/html/html.do?url=/info/realestate/realestate_fee

부동산 중개보수

 

(취득세 및 등기)

취득세를 납부하고 등기를 한다. 소유권이전 등기 시, 정부에서 국민주택사업에 필요한 자금조달을 위해 발행하는 국민주택채권을 매입해야 한다. 소유권이전 인지세 납부를 위해 정부수입인지를 구매해야 하는데 기재금액 10억 이하시 15만원이다. 

 

(재산세 및 종부세)

재산세는 지방세, 아파트를 포함한 주택은 매년 7월과 9월에 2회에 걸쳐 절반씩 납부한다. 

종부세는 국세, 12월 1~15일 사이에 납부한다. 아직 세율인상과 상한 확대는 국회를 통과하지 않은 상태이다. 공정시장가액비율이 90%라면 공시지가가 7억원일 경우 과세표준은 9,000만원이 된다. 6억원(단독명의 1세대 1주택 9억원)을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱해 구한다. 즉 종부세의 과세표준 = (공시가격 - 6억원(9억원))x 공정시장가액비율. 공정시장가액비율이 오르면 과세표준이 상승하며 세금이 그 만큼 증가한다. 참고로 2020년 발표되는 공동주택 공시가격을 시세별로 9억원 미만은 시세변동률만 반영하고, 시세가 9~15억원 미만인 경우는 70%수준까지, 15~30억원 미만은 75%수준, 30억원 이상은 80%수준까지 현실화 할 예정이라고 한다. 이에 따라 공시지가의 90%에 대해서 과세되는 종부세 부담도 커질 것으로 예상된다. 현재 1세대 1주택의 보유세를 낮추는 방안이 논의중이다. 

(주택임대소득, 소득세 과세)

이건 나중에 알아보자. 

 

(양도소득세)

양도차익에 따라 6~42%를 납부하고 여기에 주민세 10%가 추가 과세되는 구조라고 한다. 조정대상지역의 1가구 1주택 양도세 비과세 요건은 9억원 이하이고 2년 이상 보유기간 중 2년 거주요건이 필요하다.