부동산 스터디 (청울림 책, 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다)

부동산 스터디 (청울림 책, 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다)

p.275

 

2018년 우리나라는 매년 40만채의 주택을 새로 지어야 한다. 총 인구의 0.8% 수준이다. (2020년 현재 41.4만채)

그래야 가구 증가나 멸실주택, 새 집 선호로 인한 신규주택 수요를 충당할 수 있다. 이 중 아파트는 약 28만채(70%) 정도다. 

 

p.276

각 지역별 연간 신규주택 수요량 역시 이에 비례한다. 지역인구의 0.7~1% 수준이다. 

인구가 많이 늘어나거나 유입되는 지역은 1%내외, 인구가 정체된 지역은 인구의 0.7~0.8%정도의 신규주택을 지어야 한다. 지난 20년간 실제로 지어진 신규 주택의 수가 그렇다. 인구 1,000만명인 서울은 해마다 약8만호(0.8%)의 새 집을 필요로 하고 인구 1,200만명인 경기도는 연간 12만호(1%)의 새 집을 필요로 한다. 

 

p.277

지역별로 매년 공급해야 하는 새 아파트의 숫자는 지역 인구의 0.56%정도라고 보면 크게 틀리지 않다. 경기도처럼 인구가 많이 늘어나는 지역은 0.6%, 서울이나 경상도, 전라도처럼 인구 변화가 없거나 감소되는 지역은 0.5%정도로 계산하면된다. 서울은 연간 5만호(0.5%)의 새 아파트를 필요로 한다.

 

p.278

아파트는 짓는데 최소한 2~3년이 걸린다. (분양에서 입주까지 최소 2년) 공급이 부족해서 집값이 오르기 시작하면 몇 년씩 오름세가 지속되는 것은 이 때문이다. 전국 아파트 인허가 실적을 보며 공급에 따른 집값 변동을 살펴보자. 

 

(주택시장의 사계절: 사계절을 한바퀴 도는데는 10-15년정도의 시간이 걸린다.)

*봄

 - 집값은 하락/ 전세값은 상승

 - 폭락론 득세, 정부의 부동산 부양책

 - 사람들은 집을 사지 않고 건설사는 주택공급을 하지 않는다. 

*여름 

 - 본격적 상승시작

 - 전세가가 매매가를 밀어오르며 미분양 물량이 빠른 속도로 소진

 - 실수요자가 몰려있는 소형아파트, 중저가 아파트가 주로 오른다.

 - 건설사는 앞다퉈 공급시작, 충분한 공급이 이뤄질때까지 가격상승이 계속

*가을

 - 전세수요가 매매수요로 많이 전환되면서 전세가는 상승을 멈추거나 살짝 하락

 - 매매가는 뒤늦게 합류한 실수요자와 투자자까지 가세해 크게 상승

 - 대게 거품이 생기는 유동성 큰 시장으로 큰 집, 새 집, 비싼 집이 오른다.

 - 정부는 부동산 규제책을 발표

*겨울

 - 매매가와 전세가 동시에 하락

 - 미분양, 건설사는 공급을 멈춘다. 

 

p.305

지역별 공급물량을 산출하는 것은 어렵지 않다. 네이버부동산이나 부동산114, 닥터아파트 등의 포털사이트는 매월 전국 분양 아파트정보를 제공한다. 이들 분양하는 아파트를 입주 시기별로 정리하면 그것이 곧 입주 물량 데이터가 된다. 그러면 향후 2~3년 정도의 공급현황을 알 수 있다. 이를 지역 인구에 비례해 산출한 새 아파트 수요량 대비, 어느 지역이 공급이 많고 어디가 공급이 부족한지 확인하는 것이 핵심이다. 즉, 봄이 시작되는 지역을 찾는 것이다. 그 뒤에 좋은 입지를 고르고 호재가 있는 곳을 고르는 식으로 접근을 하면 된다. 

 

p.323

1. 급매만 산다. (시세보다 최소한 1,000만원 싸게)

2. 실거주 여건이 좋아야 한다. 첫째 교통, 둘째 학교, 셋째 상권 좋은 곳

3. 전세가율이 80% 이상인 물건, 매매가와 전세가 차이는 3,000만원 이하. 

4. 20평형대 아파트. 방2개보다는 방3개로. 

5. 전세물건이 매우 부족한 지역과 단지일 것. 전세가 부족해야 쫓기지 않는다. 

6. 가급적 15년 넘지 않은 아파트. 15년이 넘었을 경우 반드시 수리된 물건 매매. 

7. 실투자금을 최대한 줄인다. 목표는 2,000만원 이내. 

 

p.325

1. 지도로 지역 전체 모습 파악하기 (네이버 지도) 

2. 지역 내 집값 분포 확인하기 (KB부동산 시세)

3. 아파트 전수조사하기 (네이버부동산-매물) 

*전세가율 높은 아파트 쉽게 찾는 법: 조인스랜드-시세-테마별 시세검색-전세비율 높은 아파트 

4. 나만의 관심물건리스트 만들기