부동산 스터디 (부동산 전망, 이광수, 신과함께, 삼프로)

삼프로에 미래에셋 이광수 수석연구위원이 나왔다. 요지는 이제 부동산 살 준비를 슬슬 해야 한다는 것.

1시간짜리 영상이지만 요약은 간단하다. 

 

현재상황

- 시장이 정중동인 상황. 거래량이 급감하고 있다.

- 실거래가 하락폭은 크지 않은 상황. 서울기준 작년 평균가 대비 실거래가가 약 6% 하락했다.

- 서브프라임 이후 글로벌적으로 부동산시장이 동조하는 상황. 대규모 투자자금이 들어오고 있다. (미국-사모펀드, 한국-다주택자)

- 거래량이 줄어들 때 가격이 오르는 것은 항상 버블이다. (전체 공급이 아님)

 

부동산 예측상황

- 시장을 움직이는 것이 매도물량이 되어 계단식 하락세가 나올 것이다. 

- 부동산의 바닥은(공포) 가격이 빠지는데 거래량이 회복되는 때이다.  (실거래가확인-감정원, 서울시 아파트분양정보센터)

- 전월대비 증가, 전년 동월대비 증가하는 거래량을 확인해야 한다. 

- 투자가치가 큰 매물을 찾아야 한다. 입지? 학군? 신축? 이미 가격에 가치가 포함되어 있다. 

- 변동에 관심을 갖자. 가장 크게 올랐다가 가장 크게 빠진 곳이 가장 안정적이고(불확실성 감소) 입증된 곳이다. 

- 거래량이 줄면서 많이 오른 동네는 곧 매도물량이 늘었을 때 가장 많이 빠질 동네다. 

- 가장 많이 안 판 동네 : 서초구/강남구/송파구/동대문구/동작구/광진구 (서강송동동광)

- 실거래통계에 경매는 빠진다. 실거래가가 안 빠지는 경우 경매에서 분출되기도 한다.  

 

이프로 Q&A

Q : 코로나의 타격으로 경기 하락시, 정부가 건설 수요창출을 위해 공급확대/규제완화 카드를 고려할텐데 집값이 과연 하락할까?

A : 시장이 안좋아야 규제가 풀린다. 지금 과연 시장이 안 좋은가? 가격이 오른걸 감안하면 조정일뿐이다. 섣불리 규제를 전망할 수 없다. 시장이 패닉으로 간다면 규제가 완화되지만 오히려 규제가 풀리면 사람들은 집을 사지 않는다. 가격이 빠지면서 거래량이 늘고 규제가 완화되는 시장을 전망하고 있다.